Conseil en Immobilier d'Enseignement

Trouver des locaux pour une école : 6 clés à retenir

Trouver des locaux pour une école : 6 clés à retenir

Vous cherchez des locaux pour une école ? L’immobilier d’enseignement est un actif spécifique qui répond à des contraintes particulières. Voici certains éléments à prendre en compte dans votre recherche de locaux adaptés pour une école.

ERP : comment s’y retrouver ?

Les écoles sont par nature des Etablissements Recevant du Public (ERP) qui répondent à des règlementations spécifiques suivant l’activité exercée et l’effectif accueilli. Les ERP sont classés par type (symbolisé par une lettre), en fonction de leur activité ou la nature de leur exploitation. Pour les établissements d’enseignement et de formation, il s’agit d’ERP type R.

Les ERP sont également classés en catégories en fonction de la capacité d’accueil du bâtiment. Un ERP de type R et de catégorie 5 a un effectif maximal de 200 personnes dont 100 personnes maximum dans les étages ou en sous-sol (hors écoles maternelles, crèches, haltes-garderies, jardins d’enfants et locaux de sommeil). Un ERP de catégorie 4 (appelé ERP4) a un effectif maximal de 300 personnes. Un ERP3 a un effectif maximal de 700 personnes. Un ERP2 a un effectif maximal de 1500 personnes. Enfin l’ERP1 a un effectif au-delà de 1500 personnes.

La complexité de la règlementation ERP est généralement proportionnelle à l’effectif accueilli. Les obligations relatives aux différentes catégories peuvent avoir de très lourds impacts dans la conception et l’aménagement des locaux. Que ce soit pour tous les sujets de permis de construire, de demande préalable, d’autorisation de travaux, de commission de sécurité, de règlementation incendie ou d’accessibilité PMR, faire appel à un architecte spécialisé dans ces problématiques ERP ne pourra que vous faciliter la vie !

Quel type de bâtiment pour accueillir des écoles ?

Cette question est surtout pertinente pour des bâtiments existants. Le choix du bâtiment dépendra alors fortement de la surface recherchée. En contexte urbain dense comme à Paris, un ERP5 sera souvent un plateau en RDC ou un petit bâtiment avec un nombre limité d’étages. De façon générale, les ERP apprécient peu un nombre d’étages élevé et il faudra privilégier des bâtiments horizontaux avec un nombre d’étages limité. Pour les locaux ERP d’une plus grande capacité d’accueil, les bâtiments indépendants seront privilégiés.

Il est impératif de veiller à avoir un nombre suffisant d’accès et issues sur rue pour respecter la règlementation incendie, voire de façades accessibles en fonction de la catégorie. Les dégagements devront respecter un certain nombre d’UP (unités de passage), qui dépendent des caractéristiques du projet notamment l’effectif accueilli et la catégorie d’ERP. Là encore, l’œil avisé d’un expert rôdé aux spécificités des actifs ERP vous fera gagner beaucoup de temps dans vos recherches.

Quelle surface rechercher ?

Les besoins immobiliers seront directement liés à l’effectif visé. Encore faut il connaître les ratios capacitaires généralement constatés dans les écoles. De notre expérience, sur Paris, pour des établissements privés d’enseignement supérieur, les ratios capacitaires généralement constatés varient de 3 à 6 m² par élève. Cette fourchette doit être affinée suivant votre projet et dépend évidemment de pas mal de critères et notamment du type de locaux ainsi que du type d’école et d’enseignement. Dans les faits, sur Paris, un ERP5 pour une école d’enseignement supérieur tourne souvent entre 500 et 1 000 m² pour accueillir jusqu’à 200 élèves. Un ERP3 pour une école tournera souvent entre 2 000 et 4 000 m² pour accueillir jusqu’à 700 élèves. Les ERP1 sont souvent plus rares en tout cas sur Paris intramuros car les pertes de place liées au respect des règlementations incendies notamment fait perdre beaucoup de place et rend le ratio surface / effectif / coût pas toujours optimal.

Quelle taille de classe ?

Aucune vérité figée en la matière, cela dépendra beaucoup du type de pédagogie, du type d’école et d’enseignement proposé. Une école d’art ou une école d’informatique n’auront pas les mêmes façons de fonctionner qu’une école de commerce et donc pas forcément la même physionomie d’espaces d’apprentissage. Si le ratio généralement constaté pour une classe « classique » tourne souvent de 30 à 50 élèves par classe, ce chiffre est à adapter selon le fonctionnement de chaque école.

Quel que soit le ratio retenu pour la taille des classes de l’école, il est important de veiller à pouvoir faire évoluer la taille des salles de classe suivant les besoins, pour pouvoir adapter les espaces d’enseignement aux différents usages d’une école : enseignement classique magistral, travail en groupe projet, classe inversée, ateliers, … les salles doivent être suffisamment flexibles pour s’adapter à toutes les configurations souhaitées, tout en veillant au respect de l’environnement acoustique et visuel. Côté mobilier, des fabricants comme Steelcase ont développé des gammes de produits particulièrement adaptés aux écoles et à leurs besoins de flexibilité.

Des espaces mixtes pour apprendre (©Steelcase)

Do you speak CINASPIC ?

Les locaux capables d’accueillir des écoles peuvent être de différentes destinations : bureaux ou CINASPIC (constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif, également parfois appelés équipements d’intérêt collectif et services publics). Les contours de la classification CINASPIC sont détaillés dans le PLU. A Paris, d’après le PLU, les locaux CINASPIC sont destinés à un nombre limité de catégories d’utilisateurs, dont les établissements d’enseignement reconnus par l’Etat.

Ainsi sur Paris une école reconnue par l’Etat devrait trouver des locaux à destination de CINASPIC, alors qu’une école non reconnue par l’Etat pourrait prendre des locaux à destination de bureaux ou locaux commerciaux. C’est en tout cas ce vers quoi tend la jurisprudence en la matière. De quoi faciliter les recherches de locaux, surtout quand une école dispense certaines formations reconnues et d’autres non…

Le graal de la CRL

Côté fiscalité, la plupart des locaux que vous pourrez trouver sont soumis au régime de la TVA. Rien de surprenant, mais gênant quand on sait que les écoles ne récupèrent pas la TVA. La TVA représente pour les écoles un surcoût pénalisant dans leurs recherches de locaux. Ce n’est pas nécessairement une fatalité car certains locaux sont soumis à un autre régime fiscal bien plus intéressant : la Contribution aux Revenus Locatifs (CRL). Cette CRL n’est pas non plus récupérable par les écoles, mais elle ne représente que 2.5%. Un net gain donc pour les écoles et établissements d’enseignement supérieur, particulièrement en recherche de locaux en CRL.

On en discute ?

Ces quelques éléments ne sont bien sûr qu’un aperçu non exhaustif des considérations règlementaires, juridiques ou fiscales à intégrer dans vos réflexions. Cet article n’a pas la prétention de synthétiser le code de l’urbanisme ni toute la jurisprudence en la matière !

En résumé vous l’aurez compris, le campus idéal pour une école ressemble à un bâtiment ERP de type R, d’une catégorie adaptée à l’effectif visé, avec un bon ratio capacitaire, avec une destination bureaux ou CINASPIC suivant le type d’établissement, et un régime fiscal idéalement en CRL. Bref une perle rare, surtout à Paris où l’offre de locaux adaptés pour les écoles est limitée, et la compétition forte entre les établissements à la recherche des meilleures localisations. Vous pouvez vous lancer seul dans votre recherche, ou la confier à un professionnel expérimenté de l’immobilier d’enseignement. On en discute ?

 

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